الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای یکی از مفاهیم و ابزارهای مهم قانونی برای خریدار است که به واسطه آن خریدار می تواند نسبت به صدور سند رسمی ملک بر اساس قولنامه یا مبایعه نامه اقدام کند. نکته مهمی که در مورد تنظیم سند ملک قولنامه ای وجود دارد این است که سند رسمی ملک نشان دهنده مالکیت فرد است. در کلام ساده تر قولنامه یا مبایعه نامه از نظر قانونی به صورت رسمی نشان دهنده مالکیت ملک نیست.

از این رو خریدار باید با انتقال سند رسمی از سمت فروشنده، مالکیت خود را رسمی کند. البته گاهی اوقات حین انجام کارهای انتقال سند رسمی، مشکلات حقوقی مختلفی پیش می آید که توصیه می شود در چنین موقعیت هایی از بهترین وکیل ملکی ساری کمک بگیرید تا با راهنمایی های لازم متوجه شوید چه عکس العملی از خودتان نشان دهید.

الزام به تنظیم سند یک ملک قولنامه ای و چارچوب های آن

الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای را زمانی می توانیم درک کنیم و با کارکردها و ابزارهای مربوط به آن آشنا شویم که ابتدا چند مفهوم و چارچوب کلی مربوط به آن را تشخیص دهیم. در این باره لازم است مفاهیم مبایعه نامه، قولنامه و سند رسمی را به طور کلی بررسی کنیم تا از این مسیر نسبت به الزام به تنظیم سند یک ملک قولنامه ای فهم و درک بهتری پیدا کنید.

قولنامه به سندی گفته می شود که فرد بر اساس آن نسبت به انجام کاری متعهد می شود. در واقع یک نوع قرارداد محسوب می شود که بر اساس آن طرفین برای یک هدف و یک موضوع با یک دیگر به توافق می رسند. بر این اساس طرفین تعهداتی را بر عهده می گیرند. با توجه به این مسئله قولنامه ای مانند قولنامه فروش یا اجاره بدین معنی است که فرد متعهد به فروش ملک یا متعهد به اجاره دادن ملک شده است.

مبایعه نامه در واقع قراردادی است که بر اساس آن می توان نسبت به خرید و فروش اموال منقول یا غیر منقول اقدام کرد. در کل در این قرارداد خریدار، فروشنده، مال و ثمن مربوط به هرکدام مشخص می شود. آن چیزی که امروز بسیاری از افراد تحت عنوان قولنامه در خرید وفروش اموال می شناسند، در واقع همان مبایعه نامه میباشد. پس عنوان صحیح الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای را می توان الزام به تنظیم سند ملک مبایعه نامه دار نام برد. مبایعه نامه نشان دهنده انجام معامله میان طرفین میباشد اما به عنوان یک سند رسمی نمی تواند مالکیت فرد را ثابت کند.

اسناد در قانون ایران به دو دسته رسمی و ساده تقسیم می شوند. اسناد رسمی توسط نماینده رسمی قانون تدوین و ثبت می گردد. در نتیجه از اعتبار قانونی و دولتی بسیار بالایی برخوردار است. همچنین اسناد غیر رسمی یا ساده دارای اعتبار قانونی هستند. اما اعتبار و قدرت اسناد رسمی چند برابر اسناد غیر رسمی است. همچنین در کارهای غیر قضایی همیشه از اسناد رسمی استفاده می شود.

چرا طرح الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای بسیار مهم است؟

بر اساس ماده 22 قانون ثبت, دولت تنها شخصی را به عنوان مالک رسمی ملک میشناسد که نام او در سازمان ثبت اسناد و املاک ثبت شده باشد و طبق ماده 48 همان قانون در مکان هایی که اسناد و مدارک و سایر اسناد و مدارک موجود در آن به ثبت رسیده است, تعیین خواهد کرد. وزارت دادگستری باید بداند که اسناد مربوط به اموال غیرمنقول اجباری است. بنابراین شخصی که با سند یا اظهارنامه عادی ملکی را از مالک خریداری می کند هیچ جا مالک آن ملک شناخته نخواهد شد. اما در صورتی که سندی موجود باشد می تواند از فروشنده بخواهد سند رسمی ملک را تنظیم کند.

نکات مهم الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای

• دعاوی الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای در خصوص کلیه اموال و املاک غیر منقول است و در دادگاه محل وقوع ملک و در خصوص اموال منقول در دادگاه محل اقامت مطرح می شود.

• دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی در واقع دارای ماهیت مالی است و نیازمند پرداخت هزینه دادرسی می باشد. در این زمینه می توان از بهترین وکیل ساری مشاوره گرفت تا همه چیز قانونی طی شود و مشکلی پیش نیاید.

• جهت محاسبه میزان هزینه دادرسی دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی، ارزش منطقه ای ملک بر اساس خصوصیات ظاهری، نوع مصالح بکار رفته شده و موقعیت جغرافیایی ملک و ویژگی های این مهم آن محاسبه می شود و هر چند که شاید از قواعد و فاکتورهای خاصی پیروی می کنند، اما کاملاً وابسته به سلیقه مدیر دفاتر خدمات قضایی است.

• بهتر است مشتری نیز به شکل هماهنگ با طرح دعاوی الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای، خواسته های تکمیلی خود را نیز بیان کند. مانند آنکه در خصوص سند آپارتمان گفته شده به تهیه و تنظیم اخذ صورت مجلس تفکیکی، پایان کار و اخذ حساب مالیاتی را درخواست کند.

شرایط الزام به تنظیم سند یک ملک قولنامه ای

تا به اینجا فهمیدیم که مبایعه نامه یک سند غیر رسمی از منظر قانونی محسوب خواهد شد و نمی تواند به طور رسمی نشان دهنده مالکیت ملک باشد. به همین دلیل قانون این قدرت را به خریدار داده است که خریدار بتواند به کمک ابزارهای قانونی نسبت به انتقال سند به نام خود اقدام کند.

بطور کلی مبایعه نامه نشان دهنده انجام معامله است. از این رو بر اساس اعتبار این سند  و اثبات صحت عمومی و اختصاصی آن امکان استفاده از الزام به تنظیم سند یک ملک قولنامه ای ایجاد خواهد شد. اما برای این کار باید فروشنده به عنوان مالک ملک یا مال شناخته شود. سند رسمی در واقع باید به نام فروشنده باشد، اما اگر فروشنده خودش مالک ملک نباشد و سند رسمی ملک به نام فرد دیگری صادر شده باشد، دعاوی الزام به تنظیم سند یک ملک قولنامه ای به طرفیت وی صادر می شود.

در غیر این صورت ممکن است بعد از چندین بار معامله ملک بین افراد مختلف به وسیله مبایعه نامه، آخرین خریدار تصمیم بگیرد نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام کند. در این صورت دعاوی به نفع فردی خواهد بود که سند رسمی ملک به نام او می باشد. تنها فردی که می تواند نسبت به انتقال سند به نام خریدار اقدام نماید کسی است که سند رسمی ملک بنام او باشد.

کلام آخر

با توجه به تحقیقات انجام شده، الزام تنظیم سند ملک به منظور قانونی کردن وضعیت مالکیت اموال بسیار مهم است. این اقدام می‌تواند به دلیل حفاظت از حقوق مالکی و اطمینان از اعتبار حقوقی ملک، آسایش و اطمینان بیشتری را برای طرفین معامله ایجاد کند. به منظور اجرای این الزام، قولنامه‌ای متعهد به تنظیم و ارائه سند ملک باید با دقت تهیه شود. در این سند، جزئیات کامل ملک، شرایط معامله، حقوق و وظایف طرفین و دیگر موارد قانونی باید به وضوح مشخص شوند.

منبع: mastervakil