دلایل افت معاملات مسکن در چهار ماهه نخست سال 96

بر اساس تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی در ماه‌های فروردین تا خرداد سال گذشته 36 هزار و 755 فقره معامله مسکن انجام‌شده بود که این رقم در مدت مشابه سال 96 به 37 هزار و 120 فقره معامله افزایش‌یافته است. افزایش یک‌درصدی معاملات مسکن در سه‌ماهه نخست امسال در حالی است که معاملات مسکن در سه‌ماهه سال 95 نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن رشد 6.2 درصدی را تجربه کرده بود. بر این اساس رشد معاملات مسکن در سه‌ماهه نخست امسال نسبت به رشد 6.2 درصدی معاملات در سه‌ماهه نخست سال 95 حدوداً یک‌ششم شده است.

متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی معامله‌شده در شهر تهران طی سه‌ماهه نخست امسال 44892 هزار ریال بوده که این رقم نسبت به مدت مشابه سال قبل رشد 4.9 درصدی داشته است. در سه‌ماهه نخست سال قبل هر مترمربع واحد مسکونی در برابر 42783 هزار ریال معامله‌شده بود.

در سه‌ماهه نخست سال 95 نیز قیمت واحدهای مسکونی معامله‌شده در شهر تهران نسبت به مدت مشابه سال 94 بالغ‌بر 2.4 درصد رشد کرده بود.

همچنین طبق گزارش بانک مرکزی پیرامون معاملات مسکن در خردادماه 96، تعداد معاملات مسکن در بهار 96 در شهر تهران 37 هزار و 120 واحد بوده است که نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود 1 درصد رشد داشته است. همچنین این تعداد معامله نسبت به بهار 94، حدود 7.2 درصد رشد داشته است.

البته در خردادماه 96 تعداد معاملات مسکن نسبت به ماه قبل حدود 6.2 درصد کاهش داشته است. تعداد معاملات مسکن در اردیبهشت 96 حدود 16 هزار و 374 واحد بوده است که تعداد معاملات در خردادماه 96 با کاهشی هزار و 12 واحدی به 15 هزار و 362 واحد رسیده است.

طبق همین گزارش، در خردادماه متوسط قیمت خریدوفروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 45.6 میلیون ریال بوده است که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 0.7 و 5.4 درصد افزایش را نشان می‌دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 20 تهران (معادل 9.6 درصد) و کمترین میزان رشد به منطقه 12 (معادل 1.1 درصد) تعلق دارد.

دلایل افت فروش ملک در خرداد

کارشناسان در تشریح علت کاهش بیشتر حجم معاملات مسکن در ماه رمضان امسال در مقایسه با ماه رمضان سال گذشته معتقدند بازار معاملات مسکن خردادماه امسال تحت تأثیر انتظار هر دو سمت خریدار و فروشنده مسکن برای تشکیل کابینه جدید در دولت و به دنبال آن ایجاد برخی تحولات اقتصادی همچون کاهش نرخ سود بانکی، تسهیل شرایط دریافت تسهیلات مسکن و... به‌صورت موقتی با تمایل کمتر برای انجام معامله روبه‌رو شد؛ به‌طوری‌که هم‌اکنون هم خریداران و هم فروشندگان مسکن ترجیح می‌دهند تا مشخص شدن سیاست‌های جدید اقتصادی فعلاً معاملات خود را به تأخیر بیندازند. همین موضوع باعث شده به‌رغم آنکه هم‌اکنون بازار مسکن در فاز پیش رونق قرار دارد و فرضیه بازگشت به رکود از سوی کارشناسان به‌طورکلی منتفی اعلام‌شده است، بازار معاملات مسکن با وضعیت شبه رکود مقطعی و موقتی مواجه شود.

علل رشد منفی بخش مسکن

یک اقتصاددان درباره علل منفی شدن رشد ارزش‌افزوده بخش مسکن معتقد است باید به مسائل کلان اقتصادی کشور توجه کرد تا بتوان تحلیل درستی ارائه داد.

جمشید پژویان بابیان مطلب فوق افزود: رشد سرمایه‌گذاری در طول سال‌های گذشته منفی بوده و این نتیجه استهلاک است. رشد منفی سرمایه‌گذاری در بخش‌های مختلف به این معناست که تولیداتی در این مدت صورت نگرفته و به‌تبع آن سرمایه‌گذاری برای تولید نیز اتفاق نیفتاده تا تولید حتی ثابت بماند. زمانی که رشد خالص سرمایه‌گذاری منفی اعلام می‌شود به این معناست که بخشی از سرمایه‌ها مستهلک شدند و موجبات کاهش تولید را فراهم کردند.

وی گفت: اگر بخواهیم مشکل سرمایه‌گذاری را به‌صورت ریشه‌ای حل کنیم باید زمینه عرضه را توانمند کنیم. برخی از مشکلات سرمایه‌گذاری و منفی بودن ناشی از این است که اقتصاد سمت عرضه ناتوان بوده که بتواند سرمایه‌گذاری را جذب کند و با مزیت‌هایی به سمت تولید حرکت کند و افزایش تولید داشته باشد.

پژویان تصریح کرد: به‌طورکلی از قبل انقلاب اسلامی تاکنون مشکل اصلی اقتصاد سمت عرضه بوده و موضوع عجیبی نیست که این مشکل را شاهد باشیم.

وی گفت: وقتی توجهی به سمت عرضه نمی‌شود و همه بازی‌ها به سمت تقاضاست نباید انتظار داشت که رشد مثبت ادامه داشته باشد و اگر اتفاقی غیرازاین موضوع را شاهد باشیم بیشتر شبیه معجزه است. البته در اقتصاد متأسفانه در هیچ بخشی معجزه نداریم.

بخش مسکن نیز تابعی از کل اقتصاد ایران است و عجیب نیست که از رشد سرمایه‌گذاری منفی برخوردار باشد.

وی بابیان اینکه بر اساس اصول اقتصادی اگر بخواهیم بخش مسکن را رشد دهیم باید بخش عرضه را تقویت کنیم نه تقاضا را تأکید کرد: وقتی عرضه زیاد می‌شود هم قیمت‌ها در حالت تعادل قرار می‌گیرد و هم متقاضیان می‌توانند بهتر خرید کنند. ضمن این‌که در این شرایط سرمایه‌گذار با اطمینان خاطر بیشتری پول خود را به بخش سرمایه‌گذاری منتقل می‌کند. از سوی دیگر باید توجه داشت زمانی که امنیت سرمایه‌گذاری در بخشی وجود نداشته باشد قطعاً با روند کاهشی روبه‌رو خواهد شد.

وی درنهایت گفت: در طول سال‌های گذشته رکود ایجادشده در اقتصاد باعث شده تا سرمایه‌گذاری در بخش مسکن روند نزولی را طی کند. افرادی هم که درگذشته ساختمان‌هایی را ساخته بودند، الآن به دلیل رکود نتوانستند آن را به نقدینگی تبدیل کنند.

تابستان 96 رونق نسبی

در همین زمینه یک کارشناس بازار ساخت‌وساز در خصوص تحولات معاملات در تابستان 96 گفت: در تابستان امسال باقی‌مانده واحدهای نوساز نیز به فروش خواهد رسید و جایی برای تردید سرمایه‌گذاران نسبت به حضور در بازار مسکن باقی نخواهد ماند.

حمیدرضا قاضی زاهدی بابیان مطلب فوق گفت: به‌این‌ترتیب احتمالاً تابستان 96 سال پایان رکود ساخت‌وساز مسکن خواهد بود و انگیزه لازم برای بخش خصوصی ایجاد خواهد شد.

وی گفت: سازندگان در تابستان امسال ذخیره باقی‌مانده آپارتمان‌های نوساز خود را که نتوانستند در سال 95 به فروش برسانند، به‌نوعی حراج می‌کنند و باقیمت‌های پیشنهادی معتدل‌تری آن‌ها را تبدیل به پول می‌کنند. به‌این‌ترتیب نقدینگی لازم برای اجرای پروژه‌های جدید متناسب با تقاضای بازار برای سازندگان فراهم خواهد شد و رشد آمار ساخت‌وساز در سال 97 محسوس می‌شود.

زاهدی همچنین بابیان اینکه خانه اولی‌ها بزرگ‌ترین امتیاز معاملات بازار مسکن تابستان 96 سات گفت: به‌طورقطع با ورود این عده تحولات خوبی در این عرصه صورت خواهد گرفت زیرا بر اساس رویه لحاظ شده پرسه یک‌ساله سپرده‌گذاری این اقشار تمام‌شده و تابستان امسال وارد بازار خواهند شد.

وی درنهایت گفت: اما به‌طور حتم با افزایش این معاملات نیز مسکن وارد رونق قطعی نخواهد شد زیرا دوران رکود بسیار طولانی و افزایش قیمت‌ها نیز فاحش بوده است.