هزینه و قیمت ساخت یک ساختمان در ایران مانند بسیاری از مشاغل دیگر در این سال‌ها، پر نوسان و پراز اتفاقات پیش‌بینی نشده مانند افزایش قیمت یا کمبود مصالح است. باتوجه به این موارد در این مقاله سعی کرده‌ایم که به طورکلی هزینه ساخت ساختمان در سال 1401 را بررسی کنیم.

هزینه ساخت هر متر مربع ساختمان

هزینه ساخت یک ساختمان علاوه بر خود قیمت عملیات ساخت که شامل اسکلت‌بندی تا نازک‌کاری می‌شود مواردی نظیر قیمت زمین، هزینه عوارض شهرداری، بیمه، نظام مهندسی و سایر سازمان‌ها را نیز شامل می‌شود. یک هزینه تعمیر و نگهداری هم وجود دارد ولی با توجه به تورم وحشتناک کشور ایران و عدم مالیات، می‌توان از این مورد صرف‌نظر کرد.

انواع ساختمان

رایج‌ترین ساختمان‌ها در ایران شامل ساختمان‌ها با اسکلت فلزی و ساختمان با اسکلت بتنی است. تفاوت در قیمت تیرآهن مهم‌ترین گزینه در ساختمان فلزی و قیمت میلگرد و سیمان هم مهم‌ترین گزینه در اسکلت بتنی به شمار می‌رود. معمولاً اجرای ساختمان بتنی در هر یک مترمربع چیزی حدود یک الی دو میلیون ارزان‌تر از اجرای ساختمان فلزی است، هرچند سرعت اجرای ساختمان فلزی بسیار بیشتر و آسان‌تر از اسکلت بتنی است.

در ادامه هزینه ساخت یک ساختمان فلزی 5 طبقه با امکانات معمولی و زیربنای 100 مترمربع را محاسبه می‌کنیم که اجرای همین ساختمان با اسکلت بتنی چیزی حدود یک الی دو میلیون در هر مترمربع کمتر خواهد بود.

1. هزینه زمین

با توجه به اختلاف بسیار زیاد قیمت زمین در مناطق مختلف این آیتم در هر شهری متفاوت خواهد بود. با یک پرس و جوی ساده در محل پروژه می‌توانید به قیمت زمین در محل برسید. البته قیمت زمین یا ملک کلنگی گران‌تر از قیمت یک مترمربع از یک واحد آپارتمانی است. هرچه این اختلاف قیمت کمتر باشد، ریسک سرمایه‌گذاری ساخت و ساز نیز کمتر و سود آن بیشتر می‌شود. با توجه به قوانین نظام مهندسی می‌توانید در 60 درصد +۲ متر از مساحت زمین ساخت و ساز کنید.

2. عوارض پایه و هزینه‌های جانبی

مرحله شروع ساخت و ساز با دریافت مجوزها و پروانه ساخت و پرداخت عوارض شروع می‌شود. هزینه‌های جانبی معمولاً مبلغی در حدود 500 هزارتومان الی 1 میلیون در هر مترمربع است؛ بنابراین هزینه عوارض یک ساختمان 5 طبقه مسکونی اسکلت فلزی با زیربنای 100 مترمربع برابر است با:

متراژ کلی: 6 × 100 = 600 مترمربع
هزینه عوارض پایه = 600 × 1 میلیون = 600 میلیون تومان

نکته: در هنگام دریافت پایان‌کار، در صورت تخلف، عوارض دیگری نیز به عنوان جریمه دریافت می‌شود که در اینجا محاسبه نشده است.

3. هزینه عملیات ساخت

به طور کلی قیمت مرحله عملیاتی ساخت از سفت‌کاری تا نازک‌کاری و اتمام ساختمان در سال 1401، به ازای هر یک مترمربع چیزی در حدود 8 میلیون الی 12 میلیون تومان است. تعداد طبقات و امکانات ساختمان از موارد تأثیرگذار در عملیات ساخت است به این ترتیب که:

•    هزینه عملیات ساخت در ساختمان تا ۴ طبقه: 8 میلیون (شهرهای کوچک) الی 10 میلیون تومان در هر مترمربع زیربنا
•    هزینه عملیات ساخت در ساختمان ۴ الی 8 طبقه: 10 الی 15 میلیون تومان در هرمترمربع زیربنا
•    هزینه عملیات ساخت در ساختمان فول امکانات: حداقل 10 الی 20 میلیون به هر مترمربع اضافه می‌شود. به این ترتیب 20 الی 30 میلیون تومان برای هر متر مربع

دقت کنید که برای محاسبه هزینه کلی یک ساختمان تعداد سقف مهم است که به صورت طبقات به علاوه یک محاسبه می‌شود. با توجه به این مورد مثلاً یک ساختمان 5 طبقه مسکونی، شامل 6 سقف است. اگر زیربنای کلی هر طبقه شامل واحدها، کنسول و فضای پله و آسانسور 100 مربع باشد هزینه عملیات ساخت این ساختمان برابر است با:

هزینه عملیات ساخت یک ساختمان 5 طبقه مسکونی اسکلت فلزی با زیربنای 100 مترمربع
 6 × 100 = 600 مترمربع
600 × 10 میلیون = 6 میلیارد

هزینه کلی

با توجه به موارد بالا هزینه کلی ساخت و ساز بدون قیمت زمین یک ساختمان 5 طبقه مسکونی اسکلت فلزی با زیربنای 100 مترمربع برابر با 6 میلیارد و 600 میلیون تومان است. در صورتی که این ساختمان بتنی باشد هزینه ساخت آن برابر با 5 الی 5 میلیارد و 500 میلیون تومان خواهد بود. دقت کنید که این قیمت‌ها تقریبی است و می‌تواند در شرایط مختلفی مانند ساخت در شمال تهران، تغییرات زیادی داشته باشد.

تأثیر مصالح و قیمت روز آهن آلات

همان‌طور که گفتیم در کنار قیمت سیمان، قیمت تیرآهن و قیمت میلگرد از تاثیرگذارترین مصالح در برآورد هزینه ساخت ساختمان‌ها به شمار می‌رود. در شرکت‌هایی مانند فولاد ایرانیان می‌توانید قیمت میلگرد اصفهان و تیرآهن را مشاهده کرده و به قیمت کارخانه خرید کنید.

به این ترتیب در ابتدا می‌توانید میزان آهن آلات مورد استفاده در ساختمان را به کیلوگرم محاسبه کرده و در قیمت روز آهن‌آلات ضرب کنید. همچنین میتوانید تمام عوامل موثر بر نوسانات قیمت آهن آلات را بررسی کنید.

هزینه ساختمان‌سازی به تفکیک مراحل ساخت

تفکیک هزینه ساخت و ساز می‌تواند به تقسیم‌بندی و تأمین مالی پروژه شما کمک کند. اینکه در هر مرحله به چه مبالغی برای ادامه فعالیت نیاز دارید. همان‌طور که دیدید هزینه عملیات ساخت یک ساختمان 5 طبقه مسکونی اسکلت فلزی در سال 1401 و با زیربنای 100 مترمربع حدوداً 6 میلیارد و 600 میلیون تومان شده است، این هزینه به تفکیک برابر است با

•    سفت‌کاری: ۳۵ الی ۴۰ درصد یعنی 2 میلیارد و 600 میلیون تومان
•    نازک‌کاری: ۳۵ الی ۴۰ درصد یعنی 2 میلیارد و 600 میلیون تومان
•    تاسیسات مکانیکی: ۱۰ الی ۱۵ درصد یعنی 700 میلیون
•    تاسیسات برقی: ۸ الی ۱۰ درصد یعنی 700 میلیون

نکته: در صورت گودبرداری و ساخت پارکینگ به ازای هر طبقه، هزینه یک سقف اضافه می‌شود.
نکته: حدود 30 الی 35 درصد از مبلغ هریک از مراحل شامل دستمزد نیروی انسانی است.
نکته: هرچه تعداد طبقات ساختمان بیشتر شود هزینه مراحل سفت‌کاری و نازک‌کاری کاهش یافته و در عوض به مبلغ هزینه‌های جانبی و هزینه تأسیسات ساختمان اضافه می‌شود.

•    سفت‌کاری مواردی نظیر خاکبرداری، فنداسیون، اسکلت، دیوارچینی و کارهای فلزی همزمان و مدفون در دیوار چینی همانند نعل درگاه پنجره‌ها، وادارفلزی دیوارهای جداکننده، قوطی‌کشی مدفون پنجره و فریم فلزی چهارچوب درها را شامل می‌شود.
•    منظور از نازک‌کاری کلیه فعالیت‌های معماری بعد از دیوارچینی تا انتهای نصب کابینت است.

چگونه هزینه‌های ساخت را کاهش دهیم؟

1.    سعی کنید که درتمام مراحل از مشاورین و مهندسان کاربلد مشورت بگیرید.
2.    انجام تست خاک می‌تواند به مهندس محاسب سازه شما کمک کند که ضریب اطمینان را بیشتر از اندازه واقعی نگیرد و به این ترتیب سازه شما سنگین‌تر از حد موردنیاز نمی‌شود.
3.    اجرای اسکلت بتنی 10 الی 20 درصد از اسکلت فلزی ارزان‌تر تمام می‌شود.
4.    خرید کلی مصالح مهم مانند تیرآهن و میلگرد از کارخانه یا مراکز بی‌واسطه مانند فولاد ایرانیان می‌تواند تأثیر زیادی در کاهش هزینه‌های ساخت داشته باشد.
5.    در اجرای اسکلت بتنی از جوش فورجینگ یا کوپلینگ استفاده کنید. این روش به طورقابل توجهی مصرف میلگرد را کاهش می‌دهد.
6.    با استفاده از روش‌های جدید ساختمان‌سازی، در هزینه و زمان خود صرفه‌جویی می‌کنید. با محاسبه تیرآهن مورد نیاز برای ساختمان ، از میزان تیرآهن مورد نیاز برای پروژه تان مطلع شوید.

مدت زمان لازم برای ساخت

عواملی نظیر مکان، متراژ و نوع اسکلت تأثیر زیادی در زمان ساخت دارد. مدت زمان لازم برای اتمام ساختمان 5 طبقه اسکلت فلزی موردنظر ما حدوداً یک سال است. این زمان در سازه‌های بتنی به ازای هر سقف، حدوداً یک ماه بیشتر خواهد بود.

سخن پایانی

افزایش یافتن هزینه‌های ساخت علاوه بر اینکه فشاری مضاعف بر قدرت خرید مردم است باعث کاهش کیفیت و ایمنی ساخت و ساز نیز می‌شود. عدم کنترل تورم و تغییر قیمت روزانه مصالح، عدم برنامه‌ریزی و دید درست حکومت به آینده بازار مسکن، مافیای مسکن و عدم مدیریت واحدهای خالی، زمین‌خواری سیستمی و فساد در مدیریت مسکن و نظام مهندسی مانند حادثه متروپل آبادان، ازجمله مواردی است که گریبان‌گیر صنعت ساختمان و بازار مسکن است.