فرمول حل مساله خانه‌های خالی در دستان بخش خصوصی

به گفته کارشناسان، افزایش اجاره‌بها یا خرید مسکن ارتباط مستقیمی با نرخ تورم دارد؛ یعنی با بالا رفتن نرخ تورم، این افزایش روند صعودی به خود می‌گیرد و بالعکس. ولی حتی باوجودی که دولت یازدهم تورم بالای دولت قبلی را به حداقل رسانده و تقریباً تک‌نرخی کرد، باز شاهد کاهش قیمت مسکن و یا اجاره‌بها نبودیم.

هم‌زمانی شروع به کار دولت دوازدهم با فصل نقل‌وانتقال مسکن و افزایش ناعادلانه اجاره‌بها همراه بود. اجاره‌بهایی که کارشناسان اقتصادی مسکن، رقمی بین 8 تا 10 درصد برای آن تخمین می‌زنند ولی واقعیت چیز دیگری است. این روزها صحبت از افزایش اجاره‌بهایی بین 15 تا 25 درصد است که یکی از علل این افزایش قیمت غیرمنصفانه، پایین آمدن نرخ سود بانکی (15 درصدی) است. صاحب‌خانه‌ها دیگر تمایلی به دریافت پول پیش ندارند و در عوض اجاره‌بها را تا جای ممکن بالابرده‌اند و متأسفانه هیچ‌گونه نظارتی هم‌روی این مسئله صورت نمی‌گیرد.

به باور بسیاری از کارشناسان دولت می تواند دراین بخش از بخش خصوصی یاری بگیرد. به گفته این عده اگر دولت به‌جای نگرانی از قوی شدن بخش خصوصی، به فکر سپردن بسیاری از خدمات به آن‌ها باشد و همانند پدری که بر کار فرزندانش نظارت دارد، با نظارت کافی بر عملکرد آن‌ها و گرفتن مالیات مناسب در جهت تقویت بخش خصوصی اقدام کند، شاید مسئله خانه‌های خالی حل شود و یا مردم به‌جای گذاشتن سپرده در صندوق‌های اعتباری معتبر یا غیر معتبر به‌قصد سود گرفتن و مواجه‌شدن با مشکلاتی که امروزه این صندوق‌ها با عدم پرداخت اصل و سود پول مردم با آن مواجه‌اند به سمت بخش خصوصی و استقبال از سرمایه‌گذاری داخلی روی بیاورند؛ و در نهایت باعث کاهش قیمت های مسکن شود.

دولت باید در بخش اجاره دخالت کند

در این خصوص پژوهشگر حقوق عمومی و مدرس دانشگاه، خریدوفروش، عقد بیع است و اجاره هم که عقد اجاره است. این‌ها قرارداد خصوصی است و گویا دولت حقی ندارد در این حوزه ورود کند. گفت: قیمت اجاره در بازار کنونی یک قیمت عرفی است. اگر قیمت اجاره، تابعی از قیمت مسکن باشد، پس وقتی قیمت مسکن بیش از 4 سال است که رو به رکود می‌رود، قیمت اجاره‌بها هم باید متناسب با آن باشد.

محمد مهاجری بابیان مطلب فوق افزود: ولی چیزی که ما در این چند سال و به‌خصوص در تابستان امسال شاهد آن بودیم این است که خیلی از موجرها و صاحبان املاک، اجاره‌بهای املاک را بیش‌ازحد عرف افزایش داده‌اند و این چیزی است که به نظر می‌رسد ضرورت ورود دولت را می‌طلبد.

وی بابیان اینکه اجاره‌بهایی که بیش از 30 و 40 درصد افزایش پیداکرده، به نظر می‌رسد منطبق با واقعیت اقتصادی جامعه نیست خاطرنشان کرد: به‌هرحال اگرچه استدلال عرف، این است که چون این مسئله یک عقد خصوصی و عقد اجاره است و یا در خریدوفروش که عقد بیع است، دولت صلاحیت ورود ندارد که بخواهد قیمتی را تعیین یا مشخص کند تا از اقشار مختلف جامعه حمایت کند؛ اما به دلیل زیادی طلبی‌ها دولت باید در بحث مسکن ورود کند.

این کارشناس گفت: پیشنهاد من این است که دولت تهران را به چند منطقه تقسیم کند. مثلاً تهران را به 10 منطقه قیمتی تقسیم کند. حتماً نیازی نیست به 22 منطقه تقسیم شود چون خیلی از مناطق ازلحاظ قیمت، شبیه هم هستند. اگر این طرح در تهران موفق شد، در شهرهای بزرگ دیگر هم اجرا شود. دولت تعیین کند که اجاره امسال با توجه به عوامل مختلف، مثلاً 8 تا 12 درصد بیشتر نباید افزایش داشته باشد و به‌عنوان مقام رسمی، اجاره بالاتر از این مبلغ را ثبت نمی‌کند.

مهاجری گفت: مسئله مسکن هم باید مانند بیمه و قانون کار به‌ضرورت برسد. به‌هرحال موضوع بیمه هم یک عقد خصوصی است ولی امروزه همه دارندگان ماشین و موتور ملزم به بیمه کردن وسیله نقلیه خود هستند. این به خاطر نظم عمومی و ضرورت اجتماعی و اهمیت یک مسئله است که پیش‌بینی می‌شود. در این خصوص نیز دولت باید در هر امری که عدم حضورش موجب حاشیه‌سازی و ایجاد مشکل می‌شود، باید دخالت کند حتی در کشورهای لیبرال هم دولت به خاطر حفظ حقوق مردم، درجاهایی که نباید، دخالت می‌کند.

وی بابیان اینکه مسئله مسکن باید یک‌بار برای همیشه برای ایرانی‌ها برطرف شود گفت: مواردی مانند مالیات بر خانه‌های خالی پرهیز از چند خانگی در بین مردم و حمایت از بخش خصوصی می‌تواند مشکل مسکن را برطرف کند.

وی درنهایت گفت: توقع به‌حق مردم این است که مسکنی متناسب باحیثیت و متناسب با شأن اجتماعی خودشان داشته باشند و این در قانون اساسی ما هم مطرح‌شده، بنابراین ورود قوه مقننه، قوه مجریه و خود دولت و هم‌افزایی آن‌ها را در این مسئله مهم می‌طلبد.

امینت مسکن در گرو امنیت اقتصادی

در همین زمینه یک کارشناس اقتصاد مسکن بابیان اینکه نیاز به اجاره واحد یا ملک مسکونی از سوی متقاضی، یک نیاز مصرفی است نه سرمایه ایی. متقاضی اجاره مسکن به‌عنوان مصرف‌کننده واحد استیجاری عمل می‌کند. گفت: نرخ اجاره‌بهای مسکن تابع نیاز مصرف‌کننده است نه تابع بازار سفته‌بازی و سوداگری رایج در حوزه خریدوفروش مسکن که پیامد آن تبدیل بازار مسکن به بازار سرمایه ایی است.

منصور غیبی بابیان مطلب فوق افزود: به هر حال متغیر مهمی که باعث می شود حوزه اجاره مسکن رقابتی و احیاناً منجر به افزایش قیمت اجاره‌بها شود همین افزایش متقاضی اجاره‌نشینی است که متأسفانه در چند سال اخیر این تقاضا مثبت و رو به رشد بوده و به‌نوعی این رقابت، درون تقاضائی شده و بین اجاره‌نشین‌ها در حال بازارگرمی است.

وی بابیان اینکه ازعمده دلایل افزایش متقاضیان اجاره‌نشینی عدم توانائی آنان در تهیه و خرید واحد مسکونی موردنیاز خود است. خاطرنشان کرد: عدم گردش صحیح سرمایه‌های اقتصادی در جامعه و نبود برنامه عملیاتی از سوی متولیان امر اقتصاد مسکن در جامعه ازیک‌طرف و تأثیر متغییرهائی ازجمله نرخ تورم و نرخ سودهای بانکی و همچنین افزایش قیمت مسکن از طرف دیگر می‌توانند در رشد نرخ اجاره‌بها مؤثر باشند.

غیبی گفت: طبق آخرین منابع آماری، نزدیک به 37 درصد از خانوارهای کشور اجاره‌نشین هستند که این آمار، رشد بالای اجاره‌نشینی را در سال‌های اخیر نشان می‌دهد. با بررسی نرخ تورم اقتصادی که سال‌های گذشته با کاهش محسوسی همراه بوده و نیز با توجه به برنامه کنترل سودهای بانکی و همچنین تثبیت قیمت مسکن طی سال‌های گذشته اما باز شاهد افزایش نرخ اجاره‌بها و متقاضی اجاره‌نشینی هستیم.

این کارشناس بازار مسکن در این خصوص گفت: آنچه بر روی کاغذ و برابر با فرمول‌های خطی ریاضی و اقتصادی در حوزه مسکن نشان می‌دهد، تائید می‌کند که رشد نرخ اجاره‌بهای متوسط در سال 96 نمی‌تواند رشدی بیش از 10 الی 12 درصد داشته باشد اما ازآنچه به‌عنوان عوامل تهدید این بازار محسوب می‌شود، می‌توان به افزایش رو به رشد متقاضیان مسکن استیجاری ازیک‌طرف و از طرف دیگر به عامل کاهش تولید مسکن در سال‌های اخیر که خود در آتی می‌تواند منجر به عدم تعادل تقاضا و تولید مسکن شود اشاره کرد.

وی گفت: به نظر می‌رسد برای حفظ تعادل منطقی بازار مصرف و تولید مسکن، دولت دخالت عملیاتی در این حوزه نماید به‌نحوی‌که با برنامه‌ریزی مشترک با مجلس اولاً تعریف صریح و روشن از اقتصاد مسکن من‌جمله در برنامه ششم توسعه ارائه نماید که متأسفانه این توجه در این برنامه عقیم مانده و هیچ پرداخت مستقیمی به آن نشده است.

وی بابیان اینکه از طرفی دولت با اجرائی نمودن مسکن اجتماعی گامی در تحقق تأمین مسکن اقشار عموماً اجاره‌نشین نماید. گفت: و مهم‌تر آنکه با برنامه‌ریزی اقتصادی زمینه رشد اقتصادی جامعه را افزایش داده تا این گردش سرمایه در جامعه جاری‌شده و مردم به‌طور مستقیم و در سایه مشارکت‌های اقتصادی و اشتغال به کار و کسب درآمد از محل تلاش خود بتوانند نیازهای مهم اقتصادی‌شان ازجمله تهیه مسکن را با توسل به حمایت‌های تسهیلاتی بانکی و حتی لیزینگ های دولتی و نیز بخش خصوصی تهیه نمایند تا در ادامه و با جلوگیری از انباشت متقاضی اجاره‌نشینی راه خانه‌دار شدن خانوارهای مستأجر نیز فراهم شود.

وی درنهایت گفت: به‌هرحال با ایجاد امنیت اقتصادی در جامعه، امیدواری مستاجرین در سایه آن امنیت و برنامه‌ریزی مالی شخصی در تهیه و خرید مسکن اختصاصی خانواده خود، به واقعیت تبدیل شود.