حبس سرمایه مسکن در بازار لاکچری ها

در اواخر دهه 80 و اوایل دهه 90 که مصادف با رونق بازار مسکن بود، اکثر فعالان این حوزه سرمایه خود را به سمت لوکس‌سازی و تجاری سازی هدایت دادند اما در شرایط کنونی که بازار ساخت و ساز در رکود به سر می‌برد، ساختمان‌های لوکس و تجاری بدون مشتری هستند و حبس سرمایه در آن، این نوع ساختمان‌ها را به معضلی در رکود بازار مسکن تبدیل‌ کرده است. از سوی دیگر طبق آمارها حدود 52 تا 54 درصد معاملات ماهانه در تهران برای آپارتمان‌های زیر 70 متر است. بنابراین به نظر می‌رسد که باید سرمایه‌گذاری در مسکن به سمت‌وسوی تازه‌ای (ساخت واحدهای کوچک و مصرفی- تغییر الگوی ساخت) سوق پیدا کند. حال سؤال اینجاست برای تحقق این هدف، دولت چه سیاستی را باید به نفع سازندگان و متقاضیان مصرفی اتخاذ کند؟ نظام بانکی باید چه نوع تسهیلاتی را به سازندگان و متقاضیان اعطا کنند؟ .

حبس سرمایه مسکن در بازار لاکچری‌ها!

در همین زمینه دبیر انجمن علمی اقتصاد شهری ایران بابیان اینکه از اواخر دهه 80 و اوایل دهه 90 با جذب سرمایه‌های ورودی بازار مسکن را به‌سوی لوکس سازی و تجاری‌سازی سوق داده است، گفت: از دلایل مهم گرایش فعالان صنعت ساختمان و مسکن‌سازان به ساخت‌وسازها در عرصه ساختمان‌های لوکس و تجاری‌سازی می‌توان به سود چند ده‌درصدی این نوع ساخت‌وسازها اشاره کرد. سید محسن طباطبایی مزد آبادی بابیان مطلب فوق افزود: اکنون فعالان صنعت ساختمان پس از ساخت انبوه مسکن‌های لوکس در کلان‌شهرها با رکودی بی‌سابقه مواجه شده‌اند. این رکود در پی دلایلی همچون رکود بازار مسکن، پایین آمدن قدرت خرید مسکن از سوی متقاضیان و اشباع بازار لوکس مسکن فروشی پدیدار شده است. وی گفت: مسکن‌سازان در سال‌های اخیر با جذب سرمایه‌های موجود در بازار مسکن در جهت ساخت سازهایی لوکس با متقاضیانی خاص، این سرمایه‌ها را در برج‌ها و امارت‌های لوکس شهری که با رکود تقاضا مواجه است محبوس کرده و بازار ساخت مسکن‌هایی با متراژهایی کم و اصطلاحاً مصرفی را با کمبود سرمایه درگیر کرده‌اند، ازاین‌رو کلان‌شهرها و به‌ویژه پایتخت پر از خانه‌هایی لوکس ولی بدون متقاضی و خالی از سکنه شده است. نگاهی گذرا به برخی محلات خوش‌نشین شمال تهران نیز تأیید می‌کند چراغ‌های این خانه‌های شیک چند سالی است که روشن نمی‌شود. طباطبایی بابیان اینکه در مقابل خانه‌های مصرفی (مسکن‌هایی با متراژ پایین) با تقاضای چندین برابری به نسبت مسکن‌های لوکس مواجه است گفت: این در حالی است سرمایه‌های موجود صرف ساخت‌وسازهایی لوکس شده و بخش‌های تأمین سرمایه در جهت ساخت‌وسازهای مصرفی با مشکلات جدی مواجه است. ضمن آنکه تورم بالا سبب گشته تا قدرت خرید مردم نسبت به یک دهه گذشته افت به‌شدت چشم‌گیری کند. تورمی انباشته که برای بخش‌های عمده‌ای از جامعه داشتن مسکن را به یک آرزوی دورودراز تبدیل نموده است. وی گفت: در چنین شرایطی تغییر الگوی ساخت‌وساز در بین ساختمان‌سازان می‌تواند یکی از مهم‌ترین راهکارهای خارج شدن بازار مسکن از رکود و تضمین سودآوری فعالان صنعت ساختمان و ساختمان‌سازان باشد. طباطبایی خاطرنشان کرد: دولت با ابلاغ سیاست‌هایی در جهت حمایت ساختمان‌سازان و متقاضیان مسکن مصرفی به وزارت مسکن و شهرسازی، بانک مرکزی و همچنین ایجاد سازوکاری در راستای هزینه کرد صحیح و هدفمند منابع مالی و متناسب با تقاضا در ساخت مسکن‌های مصرفی می‌تواند ضمن مدیریت بازار رکودی مسکن، سهم دولت برای تأمین خدمات زیربنایی مسکن را افزایش دهد. وی در ادامه افزود: از دیگر راهکارهای موجود می‌توان به ساخت‌وسازهای مشارکتی توسط بانک‌ها با فعالان صنعت ساختمان اشاره کرد. البته پایین آوردن نرخ سود تسهیلات اعطایی به ساختمان‌سازان نیز می‌تواند راهگشا باشد. طباطبایی درنهایت گفت: البته باید به یک مؤلفه دیگر نیز توجه داشته باشیم و آن اینکه وضعیت بازار مسکن کاملاً تحت تأثیر کلیت شرایط اقتصادی کشور است و نا اطمینانی اقتصادی یکی از اصلی‌ترین موضوعاتی است که سبب شده تا بازار مسکن دچار رکودی فراگیر و عمیق باشد. .

تغییر الگوی ساخت‌وساز منجی رکود مسکن

همچنین در همین زمینه یک کارشناس بازار ساخت‌وساز بابیان اینکه در حال حاضر نقدینگی کشور به مرز ۱۰۶۰ تریلیون رسیده که در مقایسه با خردادماه سال گذشته با رشد ۲۹.۷ درصدی همراه است. گفت: حجم نقدینگی در پایان بهار امسال نسبت به همین دوره در سال ۱۳۹۲ که حدود ۴۷۲ هزار میلیارد تومان بود رشدی حدود ۶۰۰ هزار میلیارد تومان داشته است. ایمان رفیعی بابیان مطلب فوق افزود: با توجه به رشد سریع نقدینگی در کشور و محدود بودن بازارهای جذاب سرمایه‌گذاری (طلا، ارز، بورس، مسکن و...) می‌توان تا حدودی به رقم قابل‌توجهی که در حوزه ساخت‌وساز به گردش درمی‌آید پی برد به‌طوری‌که سهم ساخت‌وساز از اقتصاد ایران حدود 20 تا 30 درصد است. وی در ادامه گفت: هم‌زمان با شروع دوران رکود، شاهد بودیم که خرید ساختمان علیرغم اینکه از نیازهای اولیه و اساسی خانوارها به‌حساب می‌آید از سبد خرید آن‌ها خارج شد. در آن زمان شاهد تغییر رفتار سازندگان به سمت ساخت واحدهایی بودیم که خریداران بالقوه بیشتری داشت. رفیعی افزود: با ادامه یافتن رکود و تداوم کاهش درآمدهای عمومی در حال حاضر درخواست برای خرید واحدهای لوکس و تجاری نیز به‌شدت کاهش‌یافته و حجم قابل‌توجهی از نقدینگی سرمایه‌گذاری شده در این واحدها محبوس شده‌اند. وی در ادامه افزود: با توجه به شرایط و وضع موجود که ماحصل تداوم رکود و نبود چشم‌انداز روشن در بازگشت زودهنگام رونق به بازار مسکن است به نظر می‌رسد سازندگان مسکن می‌بایست در استراتژی‌های سرمایه‌گذاری خود تجدیدنظر کنند. رفیعی در این مورد تأکید کرد: در حال حاضر هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی لوکس بدون احتساب زمین حدود 4 برابر واحد معمولی است که با توجه به تغییر ذائقه خریداران می‌بایست هم سازندگان و هم دولت برای هدایت جریان نقدینگی به سمت ساخت واحدهای معمولی اقداماتی در قالب تسهیلات و دستورالعمل‌های کاربردی در سیاست‌های کلی بخش مسکن در نظر بگیرند. وی درنهایت گفت: ادامه رشد حجم نقدینگی کشور، کاهش سود سپرده‌های بانکی در کنار بازار متلاطم طلا و نبض نامنظم بازار بورس باعث شده حجم وسیعی از نقدینگی سرگردان مردم وارد بازار شود و اگر این نقدینگی‌ها به سمت ساخت‌وسازهای معمولی و در ادامه هدف خانه درکردن مردم باشد می‌تواند منجی رکود مسکن باشد. .

معضل املاک کوچک در ایران

در ادامه همین مباحث یک سازنده بازار ساخت‌وساز بابیان اینکه دولت با ارائه وام‌های خاص برای دهک‌های خاص حمایت ویژه‌ای در خصوص این املاک و سازندگان آن داشته باشد. حمیدرضا قاضی زاهدی افزود: بسیاری از مناطق بافت فرسوده مناسب املاک متراژ پایین است؛ و سازندگان یا مشاوران املاک می‌تواند با مفاهیمی مانند تجمیع و مشارکت درباز گرداندن زندگی به این بافت مفید واقع‌شده و بخش اعظمی از دهک‌های میانی جامعه را خانه‌دار کنند. این کارشناس گفت: در تمام کشورها املاک و سوییت‌های کوچک از استقبال بالایی برخوردار هستند گفت: متأسفانه به علت ضعف طراحی این املاک در ایران با استقبال بالایی روبه‌رو نیستند. قاضی زاهدی گفت: درواقع تغییر الگوی مصرف مسکن از واحدهای متوسط متراژ به سمت کوچک متراژها ناشی از خواسته متقاضی و همچنین سازنده است. این تغییر الگو دارای معایب و مزایای بی‌شماری است. وی تراکم بیش‌ازحد ساختمان‌ها و تجمع خانوارها را معایب و خانه‌دار کردن مستأجران از مزایای این الگوهای نقلی دانست و اظهار کرد: مباحث زیربنایی، رفاهی، آموزشی و… این املاک اگر به‌درستی شکل بگیرد تمام مسائل حاشیه‌ای تمام می‌شود؛ زیرا در کشورهای اروپایی این املاک پرطرفدار است. زاهدی گفت: درصورتی‌که با توجه به تبعات اجتماعی و اقتصادی تغییر الگوی مصرف به سمت ساخت‌وساز و خریدوفروش واحدهای مسکونی کوچک متراژ باشد انتظار می‌رود که دولت با اعطای تسهیلات و پرداخت وام‌های بلندمدت باارزش 70 تا 80 درصد از ارزش ملک، جامعه ضعیف را به سمت واحدهای کوچک استاندارد سوق دهد. .